Вниманию арендаторов и арендодателей недвижимого имущества

Существенные изменения прав и обязанностей сторон по договорам аренды

Торгово-промышленная палата Ростовской области информирует предпринимателей о том, что Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» внесены существенные изменения в права и обязанности сторон по договорам аренды недвижимого имущества.

1. Следует учитывать, что согласно постановлению Правительства № 439 воспользоваться указанными правами могут арендаторы (организации и индивидуальные предприниматели), осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

К наиболее пострадавшим отраслям Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» отнесены (сфера деятельности, наименование вида экономической деятельности, код ОКВЭД 2):

1. Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки

• Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта 49.3
• Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам 49.4
• Деятельность пассажирского воздушного транспорта 51.1
• Деятельность грузового воздушного транспорта 51.21
• Деятельность автовокзалов и автостанций 52.21.21
• Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом 52.23.1

2. Культура, организация досуга и развлечений

• Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений 90

3. Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт

• Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений 93
• Деятельность физкультурно-оздоровительная 96.04
• Деятельность санаторно-курортных организаций 86.90.4

4. Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма

• Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма 79

5. Гостиничный бизнес

• Деятельность по предоставлению мест для временного проживания 55

6. Общественное питание

• Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков 56

7. Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений

• Образование дополнительное детей и взрослых 85.41
• Предоставление услуг по дневному уходу за детьми 88.91

8. Деятельность по организации конференций и выставок

• Деятельность по организации конференций и выставок 82.3

9. Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты)

• Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения 95
• Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий 96.01
• Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты 96.02

Арендатор недвижимого имущества по договорам, заключенным до введения в Ростовской области режима повышенной готовности, осуществляющие деятельность в указанных отраслях, вправе:

- потребовать у арендодателя заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году;

- по соглашению с арендодателем пересмотреть размер арендной платы в сторону уменьшения в любое время в течение 2020 года;

- потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, если он не мог использовать имущество в связи с решением органа государственной власти субъекта РФ о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории.

Таким образом, у арендаторов недвижимого имущества до реализации ими прав, предоставленных законом, отсутствует необходимость и правовые основания получения заключений о наличии обстоятельств непреодолимой силы по неисполненным обязательствам в части сроков и размера перечисления арендных платежей (перенос сроков платежа исключает вывод о допущенном нарушении обязательства по оплате).

По смыслу федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ и постановления правительства № 439 указанными правами наделены только арендаторы объектов недвижимого имущества, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

2. Арендаторы недвижимого имущества, осуществляющие деятельность в иных отраслях экономики, не указанных в постановлении правительства, а также арендаторы имущества, которое не относится к недвижимому имуществу (транспортные средства, железнодорожные вагоны, нестационарные торговые объекты и т.п.), правом на использование указанных гарантий не наделены.

Это означает, что организации и предприниматели находятся в условиях наступления сроков исполнения денежных обязательств (по аренде, лизингу) при отсутствии денежных средств, необходимых для производства оплаты.

В соответствии с письмом ТПП РФ от 7 апреля 2020 № Пр/0349 территориальным палатам рекомендовано разъяснять предпринимателям целесообразность не обращения за заключением о форс-мажоре, а обращения к арендодателю с требованием об изменении условий договора аренды (проект предложения об изменении условий договора аренды)

В силу этого территориальные торгово-промышленные палаты лишены возможности признавать в качестве обстоятельств непреодолимой силы отсутствие денежных средств по причинам, связанным в том числе с прекращением предпринимательской деятельности в связи с угрозой распространения вируса.

3. Считаем необходимым отметить, что такой подход не исключает право организации (предпринимателя) ссылаться на действие обстоятельств непреодолимой силы, препятствующее исполнению возникшего из договора обязательства.

Правовую основу для этого создают общие позиции судов.

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например обстоятельств непреодолимой силы («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) (ред. от 26.12.2018).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей (посл. абзац пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

То есть, Верховный Суд Российской Федерации ясно обозначил, что даже отсутствие денежных средств должно быть обусловлено волей или действиями должника.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно в своих актах разъяснял, что в основе предпринимательского риска находятся «деловые просчеты» (Определение Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1270-О-О, Определение Конституционного Суда РФ от 16.12.2008 № 1072-О-О, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.12.2014 № 32-П и др.).

В основе предпринимательского риска лежат экономические факторы (нестабильность цен, колебания спроса и предложения, в том числе сезонные ценовые колебания, производство неконкурентоспособной продукции, неисполнение обязательств со стороны контрагентов, ошибки в прогнозах и т.п.).

Соблюдение стороной принципов разумности и добросовестности при исполнении договора, принятие ею всех зависящих от нее мер к предупреждению либо минимизации ущерба подлежит доказыванию каждой стороной как во взаимоотношениях со своими контрагентами, так и при возможном разрешении спора судом.

Юлия Левина,

начальник правового управления ТПП Ростовской области