В Арбитражном суде Ростовской области утверждено очередное медиативное соглашение

На этот раз - по спору между собственниками городской котельной.

На этот раз - по спору между собственниками городской котельной. *

* Примечание: все обстоятельства дела приводятся с согласия участников процедуры медиации об условиях конфиденциальности.

Более 20 лет длились разногласия между тремя товариществами собственников жилья по целому ряду вопросов, касающихся эксплуатации и содержания общей котельной, которая находилась в их долевой собственности и обслуживала небольшой микрорайон Ростова-на-Дону. Когда разногласия зашли в тупик, началась череда исков друг к другу, и со временем судебные разбирательства стали основной формой общения собственников котельной.

Очередной такой иск был подан в Арбитражный суд Ростовской области в апреле 2011 года одним из товариществ - собственников к другому товариществу, осуществляющему от имени и в интересах всех собственников эксплуатацию их общей котельной. Главным требованием истца было определить более справедливый по его мнению порядок распределения общих затрат собственников на содержание котельной и производство тепловой энергии, что, в свою очередь, потребовало бы определенных работ по переоборудованию котельной. Ответчик со своей стороны также заявил встречный иск с требованием закрепить фактически сложившиеся отношения собственников по содержанию котельной в виде соответствующего трехстороннего договора, редакция которого, однако, вызывала возражения у других собственников.

Каждая сторона спора преследовала только свои цели и не желала слушать оппонентов, поскольку предшествующий опыт судебных тяжб вызвал у них «привыкание» к спорам «до победного конца». Было очевидно, что какую бы сторону не занял суд, другие собственники не откажутся от своих притязаний и будут отстаивать их до последнего. При этом предусмотренный законодательством принцип распределения бремени содержания общего имущества и доходов от него пропорционально долям в праве собственности был экономически невыгоден всем собственникам, так как отопление и горячая вода производились в одном и том же оборудовании, а одно из товариществ потребляло от котельной только услуги отопления (горячую воду жильцы этого дома получали от своих газовых колонок), но вынуждено было вместе с другими собственниками нести расходы на производство услуг горячего водоснабжения и на ремонт всего оборудования котельной. А поскольку это товарищество несло все расходы котельной без деления их по видам потребляемых услуг, то оно также принимало участие и в распределении всех доходов от продажи услуг котельной сторонним потребителям, не являющимися собственниками данной котельной. Только в неотапливаемый период это товарищество полностью освобождалось от текущих затрат на производство горячего водоснабжения, а это, в свою очередь, не нравилось другим собственникам.

Кроме того, у собственников были взаимные претензии к степени прозрачности финансовой и хозяйственной деятельности котельной, к срокам оплаты расходов на содержание котельной и ответственности за их просрочку, к существующему порядку принятия решений о крупных расходах и ремонте котельной. И все эти претензии были взаимоувязаны друг с другом – решение одной находилось в зависимости от достижения согласия по другой. Получился замкнутый круг из цепи неразрешенных проблем, большинство из которых не регламентировалось нормами законодательства. При таких обстоятельствах ни одно решение суда не поставило бы точку в череде судебных разбирательств и претензий собственников. Нужно было, чтобы они самостоятельно выработали взаимоприемлемое решение о том, как им сосуществовать в дальнейшем.

Как раз эту задачу успешно решает новая для российской правовой системы и арбитражного судопроизводства процедура медиации, которая регламентируется Федеральным законом от 27.07.2010г. №193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)» и поправками 2010 года к Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации.

- В практике Арбитражного суда Ростовской области уже есть положительный опыт использования процедуры медиации и стороны могут обратиться к медиаторам в любой момент судебного разбирательства до вынесения решения по существу спора – говорит Председатель Комитета по примирительным процедурам разрешения экономических споров Торгово-промышленной палаты Ростовской области Юлия Ширяева, - По своей сути данная процедура представляет собой переговоры сторон с участием нейтрального переговорщика – медиатора, который умело выводит стороны из состояния противоборства и доказывания своей правоты в конструктивный поиск обоюдовыгодного, а значит - справедливого для всех участников переговоров варианта разрешения спора.

Учитывая это, судья предусмотрительно потратил некоторое время на разъяснение участникам дела преимуществ медиации и порекомендовал им воспользоваться ими, поскольку решение суда может удовлетворить лишь одну из сторон, а медиация никого не оставит в проигравших. Если же стороны не достигнут соглашения, суд продолжит рассмотрение их дела в соответствии с законом.

В поисках медиатора участники дела обратились в Торгово-промышленную палату Ростовской области и выбрали аккредитованных палатой медиаторов Юлию Ширяеву и Александра Чухутова.

Процедура медиации заняла ровно два месяца, в течение которых медиаторы провели пять совместных встреч с участием всех сторон и семнадцать индивидуальных встреч по отдельности с той или иной стороной. Общее время переговоров составило 34 часа. Однако, этого времени оказалось достаточно, чтобы обсудить и найти способ решения проблем, остававшихся открытыми более 20 лет.

- Нормальные взаимоотношения между собственниками общего имущества или бизнеса невозможно строить, опираясь лишь на силу, закон и решения судов, – говорит Александр Чухутов, директор Центра медиации и разрешения споров «Диалекс». – Закон содержит лишь самые общие, «рамочные» правила, а суд может лишь защитить собственников от взаимных посягательств, но не будет за них творить общее благо, например, создавать бизнес. Это не его задача. Поэтому спор собственников можно прекратить лишь прекратив сами отношения, что может дорогого стоить, либо договорившись о взаимоприемлемых условиях сотрудничества, что часто кажется почему-то недостижимой задачей. Например, в данном споре собственников котельной серьезным препятствием для ведения переговоров служил предшествующий негативный опыт их взаимоотношений, поскольку они даже не верили, что другая сторона сможет их выслушать и принять предложение. Поэтому медиатору пришлось вести челночные переговоры в отдельности с каждой из сторон и нащупывать общие точки соприкосновения. Оказалось, что решение многих спорных вопросов стороны видели, по сути, одинаково, но по-разному формулировали. Такие разногласия были сразу же устранены в ходе индивидуальных бесед медиатора – все спорные формулировки договора были заменены нейтральными, признаваемыми всеми сторонами, все неточности и разночтения устранены.

В результате переговоров стороны при содействии медиатора выработали объемный и подробный договор, регулирующий все вопросы совместной эксплуатации котельной, в том числе и такие, которые еще не успели стать предметом судебных разбирательств, но вызывали скрытое недовольство существующим порядком взаимоотношений. В этом же договоре собственники урегулировали самый сложный вопрос - порядок переоборудования котельной, который позволит разделить затраты и доходы от её эксплуатации не пропорционально долям в праве собственности, а с учетом объема услуг, фактически потребляемых собственниками от этой котельной.

- Немаловажным итогом медиации стало и то, - говорит Александр Чухутов, - что стороны приобрели новый опыт взаимоотношений и получили практические навыки работы со своими эмоциями и иными препятствиями в общении друг с другом, которые ранее мешали им вести конструктивные переговоры.